房贷转换为何一定要选LPR浮动利率？_央行

3、短期看4月20日LPR报价下行已经确定

近期LPR的降息已经有了基础，但后续LPR能否真实下行，仍看负债段的存款利率融资成本，以及其他综合成本（比如监管压力，资本考核压力等）能否继续下行。

央行显然也是最理解这一点的。4月4日，人行决定自4月7日起将超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%。总体而言，这带动了其他短期政策利率继续下行，可以看到OMO、MLF利率先后下行了20个BP。不难判断这将最终引导LRP利率下行。

长期看，取决于我们到底有多悲观，具体参见文章一开头的描述，至少市场给出的答案是悲观的。

4、理论上选固定和选浮动是等价的，但是需要固定利率充分体现降息空间，需要有利率互换思维

转换之后如果是浮动，根据央行公告：“商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。”

以300万房贷总额，20年等额本息，现行是1.1倍上浮，那么利率5.39%来计算；那么2019年12月发布的LPR5年期利率是4.85%，那么转换为浮动之后的加点数字为54BP。今年2月份已经降息了10BP，如果下周一也就是4月20日再下降10BP，下半年仍然会有降息窗口，假定是10BP，那么下一个重定价日（很可能是2021年1月1日），利率水平就是5.09%。

如果选择固定利率，从IRS的思路出发也不是不可以，但是至少要把未来2-3年降息预期体现出来，所以转为固定利率至少要给一个折扣，比如上面这个案例银行如果固定利率能给4.9%或者4.8%倒也比较公允。

很遗憾，从我们目前看到的情况，目前选固定仍然没有充分把降息空间体现在固定利率定价里面。所以这是笔者为何呼吁一定要选浮动的原因。

5、谈起降息的时候，我们在谈什么？

对房贷而言，唯一有意义的降息是5年期LPR。而 央行也就是 短期具备 对于5年期LPR的话语权，引导商业银行报价。

当然我们还有很多其他各类利率，央行货币宽松之后，总体市场化利率都在大幅度走低，是整条曲线走低而不仅仅是个别期限结构，效果基本可以用立竿见影来形容。政策利率也大部分在松动，比如MLFOMO超额存款准备金。目前只有存款基准和LPR暂时没有动或者动得非常小。我们整个利率体系到底是怎么样的？

房贷转换全攻略50条

1．为什么要将存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR？

答：2019年8月17日，人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告。目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但2020年3月份之前存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。

后来人民银行发布了〔2019〕第30号公告，推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换，好让贷款利率在该降的时候降得下去。所以2020年3月份开始银行启动存量贷款利率LPR转换。

转换范围

2．“存量浮动利率贷款”包括哪些贷款？

答：所谓“存量浮动利率贷款”，是指2020年1月1日前银行已发放的、和已签合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款。

所以总之，只要是在2020年前签合同且 参考贷款基准利率定价的，不管钱到没到账，都是在这次需要转换的范围内。

3．商业性个人住房贷款是指哪些房贷？

答：“商业性个人住房贷款”指银行用信贷资金向购买各类型住房的自然人发放的贷款。

直观而言，其实“商业性个人住房贷款”这个说法，主要就是一个 相对于政策性的“公积金个人住房贷款”的概念。

4．公积金贷款是否需要转换？

答：目前不需要。

5．组合贷款是否需要转换？

答：组合贷款中的商业性个人住房贷款需要转换，而其中的公积金贷款无需转换，仍按照原公积金贷款利率政策执行。

6．我是2019年11月办的商业性个人住房贷款，那就是说要转换啰？

答：不一定。这个时间点办的贷款，也有可能已经是以LPR为基准的了。所以具体判断可以按照下一问的标准来进行。

7．怎么判断自己的房贷是否需要转换？

答：如果手上的的房贷 同时符合以下5点，那就是需要 转换的：

不是 公积金贷款； 房贷办的 是浮动利率贷款 ，而不是固定利率，即有重定价条款（比如利率在每年1月1日调整）； 合同期限内 还存在重定价日 。打比方说，如果合同约定利率在每年1月1日调整，但这份在2020年10月就到期了，这种也不需要转换。 合同中的利率，是 按贷款基准利率确定 的（比如有这样的表述：“基准利率上浮10%”或“基准利率打9折”）；而不是按照贷款市场报价利率（LPR）确定的； *房贷合同是在2020年1月1日前签订的。

8．感觉自己的房贷利率好久没变过了，应该是固定利率的吧？

答：不一定，具体还是要看借款合同。由于贷款基准利率近几年来几乎没怎么变，所以即便是浮动利率合同最近几年利率也大多数没变。

所以，即使是房贷利率一直没变，也不能直接判断是固定利率合同。建议还是按照上面的标准来判断。

9．固定利率合同，可以转换为LPR吗？

答：不能。这次央妈没给安排。

10．我有好几份房贷合同，是要一份一份转换吗？

答：是的。定价基准转换是合同变更行为， 一份借款合同对应一份变更协议，因此需要逐份办理。

转换方式

11．具体可以转换成什么？

答：有两个选择，一是转换为 LPR定价，二是转换为 固定利率。

12．转换为LPR好，还是转为固定利率好？

答：答案确定，选浮动（即转换为LPR）！！

如果选择转为LPR，市场化程度更高， 如LPR降低，合同重定价后可以享受到降息带来的优惠。转为固定利率，利率水平将保持不变。

中长期利率趋势取决于中国未来宏观经济走向。当前中国及全球都处于经济下行通道。随着经济降速、房地产行业的持续调控、地方政府隐性债务逐步规范，以及刚兑的逐步打破，整体利率水平仍将趋于回落。

根据当前的经济形势，未来几年降息幅度比较大，10年期国债交易参与者也给出了非常明确答案。

13．转换后还可以重选么？

答：定价基准只能转换一次。转换完成后不能反悔，也不能再次转换成另一种。

14．可以不转换么？

答：央行的文件理论上只对银行有强制力。

不过国家正在推动利率市场化改革，促进贷款利率“两轨合一轨”，贷款利率定价参考LPR是大势所趋。所以实际是要不转换LPR，要不转为固定利率，没有其他选择。

15．重定价周期和重定价日怎么选？

答：重定价周期当然是 选择最短的，这样可以尽量多的享受未来降息。这个应该是不需要思考的问题。

相信大部分人 重定价日可能选择1月1日，选择1月1日的好处是2020年接下来的降息可以更早享受（从当前环境看，2020年至少会有30-40BP降息），但是这个选择在往后年份里，可能并不划算。一旦降息空间结束，利率进入正常的上下波动环境，可能避开一季度是更佳选择，具体参见文章《 房贷LPR转换的第二道选择题 ——重定价日的选择 》。

16．一旦操作转换，房贷利率就会发生变化吗？

答：不是的。无论是转换为LPR还是固定利率，此次转换后，贷款利率都是原合同最近的执行利率水平。 转换后利率不变。

也就是说，假如老王的房贷转换前利率水平为基准利率打九折4.9%×90%=4.41%，转换后还是4.41%。

当然，如果是选择转换为LPR，那到下一个重定价日可能就会改变了（下一个重定价日很多人会选择每年1月1日）。

17．需要在什么时候办理转换？是否可以9月份以后再转换

答：2020年 3月1日至8月31日之间可以申请办理。

严格说来，延后至9月以后并不违法违规。但是届时的转换政策究竟是和现在相同还是发生变化，银行是否还支持在线办理等等，都是未知数。

笔者认为，目前的转换政策下，央行 还是给了按揭贷款的个人比较大的政策支持；政策窗口期一过，其实银行完全可以按照自己口径转换，从而很可能会不利于贷款人利益。所以笔者强烈建议8月底之前办理转换。

18．借款人是否可以申请转按揭？

答：央行在其问答中明确：依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，商业银行严禁提供个人住房贷款“转按揭”业务。

重新协商的条款包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率； 但肯定不能改变融资金额和变更银行。

笔者认为， 在利率下行的长周期中，不能转按揭实际对大多数贷款人并不利。5年期LPR实际上就对两类融资人响比较大，一类是房贷，一般期限20-30年；另一类是期限较长的政府基建和政府平台融资，此类融资期限也在3-10年。未来所有这类融资也要按照LPR进行加点定价。

如果5年期LPR央行摁着不让报更低价格，是不是政府融资平台也要忍受更高成本呢？未必。政府平台融资最大的好处就是可以申请债务置换，而且明确规定了对隐形债务置换只能是用更低的贷款利率置换原先债务，也可以跨银行进行置换（实际上和转按揭很类似）。

其实监管的 整体意图很明显： 不能让房贷借款人的融资成本太低。 央行这个层面为严格执行房住不炒的整体定调，基本上还是会对一套房和二套房都进行严格的利率管制。

19．房贷利率怎么转换成固定利率？

答：如果转换为固定利率，那就会固定为原合同最近的执行利率水平。也就是说， 假如现在房贷利率是4.41%，转换为固定利率后就一直是4.41%了，一直到贷款还完。

当然，LPR的变动和这份合同也就没关系了。

20．LPR是什么？

答：LPR是现在银行贷款利率定价的主要参考基准，也就是说LPR取代了原来的贷款基准利率。

LPR由各报价行根据本行对最优质客户的贷款利率，以MLF加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心（CFETS）计算得出并公布的基础性贷款参考利率，是银行贷款利率定价的主要参考基准。

21．和原来的贷款基准利率相比，新LPR有哪些关键变化？

答：主要有五个方面的变化：

一是LPR是以公开市场利率（MLF）为基础报价生成，市场化程度不同； 二是增加5年期以上的品种； 三是报价行范围扩大，同时计算方法由加权平均改为算术平均（这使小行的报价权重和工商银行等大行的报价权重一样）； 四是报价频率由每日改为每月20日； 五是浮动方式改变。基准利率定价方式下，一般按比例来浮动，比如基准利率上浮10%；LPR定价方式下，按照加减点数来浮动，比如LPR加25个基点。

22．LPR报价行都有哪几家？

答：目前共有18家报价行：

工行、农行、中行、建行、交行5家国有大行； 中信、招商、兴业、浦发、民生5家股份制银行； 西安银行、台州银行2家城商行； 上海农商银行、广东顺德农商行2家农商行； 渣打银行、花旗银行2家外资银行； 微众银行、网商银行2家民营银行。

23．LPR有哪几个期限品种？

答：LPR目前有1年期和5年期以上两个期限品种。一般贷款都是参考1年期LPR， 房贷主要参考5年期以上LPR。1到5年之间贷款利率银行可以在两个LPR品种中二选一。

24．LPR在什么时间公布？

答：自2019年8月20日起，每月20日（遇节假日顺延）上午9时30分公布。可在CFETS或人行网站上查询。网址为：.cn中的“贷款市场报价利率”栏目或www.pbc.首页右侧“贷款市场报价利率（LPR）”栏目。

25．LPR定价和贷款基准利率定价的计算方式有何不同？

答：前者以LPR为定价基准， 然后加减点计算借款人的实际支付利率。后者以人行公布的贷款基准利率、 然后乘以浮动比例计算借款人的实际支付利率。

例如：在LPR定价方式下，一笔20年期的个人住房贷款，经借贷双方协商，确定在LPR基础上加55个基点（即0.55%），若5年期以上LPR为4.85%，借款人实际支付利率为5.4%（=4.85%＋0.55%）。

在原来贷款基准利率定价的方式下，同一笔个人住房贷款，协商确定贷款利率为基准利率上浮10%，若5年期以上基准利率为4.9%，借款人实际支付利率为5.39%（=4.9%×（1＋10%））。

如何转换为LPR

26．房贷利率怎么转换成LPR？

答：很简单，就是“等价转换”。房贷利率的绝对值在转换前和转换后是一致的。

所谓的转换，就是 用现在的利率水平倒算出加减点数，就可以将原来的“基准利率上下浮动”（做乘法）的模式转换为“LPR+加减点数”（做加减法）。

27．什么是加减点数？

答：下面这个公式能够比较明确地看出加减点数的由来：

对于每一份已经转换好的房贷合同而言，其加减点数都是一个常数。也就是说，一直到这份贷款到期还清，这个数值都是不会变的。

转换后的房贷利率，以后就是跟着LPR的变化而浮动的。

28．加减点数怎么算？

答：通过前一问我们了解了公式，那么算法就自然也知道了：

加减点数=现在的利率水平-2019年12月发布的LPR

例如，老王的房贷是20年期，现在的利率水平为基准利率打九折（4.9%×90%=4.41%）。即 转换前的房贷利率是4.41%。

因为房贷是20年期，所以参考2019年12月发布的5年期LPR4.8%。

若老王选择转换为LPR，在转换时点的计算公式为：

转换前的房贷利率= LPR（2019.12）+ 加减点数

4.41%=4.8%+ 加减点数

加减点数=4.41%-4.8%=-0.39%= -39BP

29．计算加减点数时，为什么参考五年期LPR？

答：LPR有1年期和5年期以上两种。若原来的贷款期限是5年以上的（如20年期、30年期），那就参考5年期以上LPR；若原贷款是5年及以下的，才会参考1年期LPR。

30．我的房贷是20年的，但现在只剩2年了，应参考哪个LPR？

答：LPR的期限品种 依据原合同期限确定，而 不是剩余期限。

如果房贷原来是20年期的，在转换时点就要参考5年期以上的LPR。

31．加减点数会因办理日期不同而不同吗？

答：（在2020年8月31日前）不会。

加减点数是统一使用2019年12月20日发布的LPR，根据合同现在的利率水平来进行倒算的。2019年12月20日发布的五年期LPR为4.8%

所以，加减点数=现在的利率水平-4.8%

因此，对 同一笔房贷，无论在3月-8月之间的哪一天办理转换，算出的加减点数都是一模一样的。

32．现在LPR降低了，转换后利率是否也会降低？

答：不会。贷款利率要等到重定价日才会调整。

33．重定价周期一般为多长？

答：一般为一年。

34．重定价日可以自由选择吗？

答：虽然很多银行在其官方公告中表示可以选择重定价日，其原表述为“定价基准转换的同时可重新约定重定价周期和重定价日”， 但在实际操作中不一定是这样。

据初步观察，大部分银行一般重定价周期都是1年，重定价日是在每年1月1日或贷款发放日的年度对应日之间 二选一。

35．重定价日如何选？

答：刚刚已经说了，大部分银行将重定价日，限定在一般为每年1月1日或贷款发放日的年度对应日。那么这两者之间又应该如何选择？

还是用刚才老王的例子：

老王的房贷是20年期，原合同利率水平为基准利率打九折（4.9%×90%=4.41%）。

转换后的加减点是-0.39%【具体计算方式看前文】

即老王这份合同的房贷利率=五年期LPR-0.39%

现在的五年期LPR已经降到了4.75%，低于转换时的固定值4.8%。4月20日LPR降息几成定局，今年预计也大概率是一路向下的趋势。

也就是说，一旦重定价，那么房贷利率就跟着降。如果老王现在就到了重定价日，那么利率马上就变成4.75%-0.39%=4.36%。

这样一来就很明显了，只要比较一下，转换日是距离明年1月1日近，还是距离下一个贷款发放日的年度对应日近——哪个近选哪个。

假如老王的贷款发放日的年度对应日是11月11日，那自然就选这个日期，毕竟可以提早一个多月降低利率嘛。

36．贷款是9月20日发放的，重定价日也选了9月20日，重定价是参考9月20日公布的LPR吗？

答：对于20日当天发放的贷款，贷款利率的定价基准以上月20日（遇节假日顺延）公布的LPR为准。所以应该是参考8月20日的LPR。

37．转为LPR后利率如何调整？

答：在转换后的每个利率调整日，利率水平=利率调整日前一日的LPR＋转换时确定的加减点数。

接上例，老王的房贷利率约定于每年11月11日调整。在2020年11月11日，利率水平会随LPR的变化而调整，如果2020年10月20日发布的五年期LPR下降为4.6%，那么利率水平相应调整为：

4.6%（2020年12月20日发布的LPR）＋（-0.39%）（转换时确定的加减点数）=4.21%。

以后每年1月1日以此类推。

38．LPR每月公布，我的房贷利率是否也每月调整？

答：当然不会。房贷利率只会在重定价日调整，参考的是重定价日 前一月20日公布的LPR。

39．如果LPR下调，每月还款额会不会减少？

答：由于房贷利率只会在重定价日调整，所以LPR的降低不会立即体现在还款金额上。但如果合同到了重定价日，接下来一年的利率改变后，每月还款额才会发生变化。

办理渠道

40．有哪些渠道可以办理转换？

答：大部分银行都有在线办理渠道。当然具体还要看各个银行的安排。这里是对一些主要银行的简单汇总：

41．是不是所有银行都得自己网上或者去网点办？

不是的，一些银行会直接将在转换范围内，没有任何操作的存量房贷客户的定价基准， 统一批量转换为LPR。比如：

招商银行 ：“我行将于4月上旬统一将您在转换范围 内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR。” 光大银行 ：“如您在公告期内无意见，我行将于2020年7月21日进行个人存量浮动利率住房贷款定价基准批量转换。” 中信银行 ：“为简化客户操作流程，我行将于2020年7月21日对未办理转换的商业性个人住房贷款，按照标准化转换规则统一调整为LPR浮动利率定价。” 兴业银行 ：“如截止2020年7月31日客户尚未进行个人贷款定价基准利率转换补充协议签订确认的，我行将参考银行业普遍做法，进行个人存量贷款批量转换，具体事宜另行公告。” 浦发银行 ：“截止2020年7月20日，如您名下的商业个人住房按揭贷款未办理LPR转换，我行将按照以下原则在2020年7月下旬统一批量调整为LPR浮动利率定价。” 民生银行： “我行将于7月中旬开始统一将您在转换范围内但尚未进行转换的存量浮动利率个人商业性房屋按揭贷款及小微经营性贷款的定价基准转换为LPR。” 华夏银行 ：“对截止2020年7月20日尚未办理转换的商业性个人住房贷款，我行将参考银行业普遍做法于2020年7月21日左右批量转换为LPR浮动利率。 ”

在上述情况下，如果本来也就想直接转成LPR的，那就不需要操作了。

当然，上述银行也支持客户主动选择。

42．我想疫情过去后到网点办，可以不回到原来的贷款行办理吗？

答：对于物理网点可以办理的银行，大部分都支持客户在就近网点办理。不过部分银行要求至原贷款经办行办理。因此还是建议在办理之前联系银行了解具体情况，以防万一。

证件要求

43．转换操作可以找人代办吗？

答：一般线上渠道办理，只能本人操作，不能代办；视疫情发展情况、开通线下渠道后，如有特殊情况，可以找他人代为前往现场办理。

44．代办需要什么材料？

答：委托他人到现场办理的，至少需要携带受托人的有效身份证件原件及公证委托书。具体应咨询对应银行。

45．借款人属于以下特殊情形时，待线下渠道开通后，如何代办？

答：各家银行一般会有相应的材料要求，具体应咨询对应银行。这里以建行的要求为例：

（1）16周岁以下中国公民：由其法定监护人代理，监护人应提供本人有效身份证件、监护人资格证明及借款人身份证或户口簿；

（2）服刑羁押人员：应提供经公证的借款人本人授权文件（包括代理人姓名、身份证件名称及证件号码、授权意向、签字、有效期等内容）、服刑羁押证明文件、借款人及代理人有效身份证件；

（3）重病症或无自理能力人员：由其法定监护人代理，监护人应提供本人有效身份证件、监护人资格证明及借款人身份证件；

（4）被人民法院宣告失踪的：由财产代管人提供人民法院裁决书和财产代管证明及代理人有效身份证件办理；

（5）借款人死亡的：由合法继承人提供公证部门或人民法院的继承权证明书或裁决书，出示合法继承人有效身份证件办理；

（6）出国人员：由委托代理人持借款人及代理人的有效身份证件、有权机构出具的出国证明或经公证的授权代理书办理。

其他

46．房贷有共同借款人，如何办理？

答：有的银行是要求所有共同借款人分别办理转换且选项一致；还有一些银行要求所有共同借款人需在主借款人提交申请后一定期限内进行确认。相同点 是所有的借款人都要参与操作。当然具体依然要看各个银行APP的设置。

47．原借款合同的担保人（抵押人、保证人）是否需要参与办理？

答：一般不需要。仅原合同的借款人办理就可以。如有特殊需求，可以联系这笔房贷的贷款行咨询。

48．转换是不是办理后实时生效？

答：一般情况都是实时生效。不过如果贷款存在共同借款人，需要所有共同借款人都办理了转换/所有共同借款人都在主借款人发起变更的后完成确认（具体细节因各个银行规定而异），转换才能生效。

49．房贷已签订借款合同还未发放，如何办理？

答：一般可以等到贷款发放后办理转换。

50．个人商业用房贷款怎么转换？

答：多数银行“个人商业用房贷款”会比照“商业性个人住房贷款”的规则转换。

参考：

中国人民银行公告[2019]30号、6家国有大行及12家全国股份制银行的转换公告

相应链接如下：

邮储银行：/cn/index/ggl/65944.html 招商银行：/main/noticeinfo.aspx?guid=63f78555-c405-4201-b46e-d2f652d70f24 浦发银行：https://mp.weixin./s/vHTwvVMbEr0wrLBXuDRWCA 华夏银行：.cn/jrhx/khfw/zxgg/2020/02/29/53273.shtml .cn/jrhx/khfw/zxgg/2020/03/31/56625.shtml 渤海银行：.cn/bhbank/S101/zhongyaogonggao/gyjclgrdkddjjzzhwlprdtg.htm

本文来源：https://www.longfajr.com/info/112612.html

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