2021年房子会暴跌吗？

房地产从业人员（投资研究经理）前来应答

看了很多答案，都是以偏概全，专业度太浅，会对很多人产生误导

先抛结论：不会暴跌。核心一二线城市，比如北京、上海、广州等，核心城区新房会保持平稳上涨，但年涨幅非常有限，在3%左右；四五线非热点城市，会保持阴跌状态，一手房可能与往期持平，但二手房跌幅将较为明显（其实很多地区已经跌了很多了），热点城市可能有10%左右的涨幅（太难捕捉），但是也需要考虑二手房市场情况，因为能够出售的资产才是资产，才不是账面财富。

为什么不会暴跌？首先你要明白的一点就是，房地产市场和货币政策息息相关。作为国内货币最大的蓄水池，每年抛去正常通胀加上生产所需的剩余货币，大都流入了房地产领域。

房地产市场走势怎么样，一定要理解国内货币发行的规律、政策，然后分析货币的流向，才能理清出未来走势如何。首先讲一下国内货币政策。

第一个最重要的要点：外汇占款决定基础货币，同时外汇占款与美元指数呈负相关。在国际资本回流美国期间（强美元周期），中国的外汇持续流出，为稳定货币增长，央行会采取扩张资产负债表的方式（再贷款、MLF、SLF、PSL等）弥补外汇流出带来的缺口，同时通过增加商业银行贷款意愿（降准）以及降低融资成本（降息）等保持货币增速稳定增长。

美元指数只要上升，中国外汇占款增速就会下降，为了稳定就货币增速（M2），央行会提升货币乘数，来保持国内信贷规模的稳步增长。

M2同比增速合理值为实际GDP同比增速+CPI同比增速，大于合理值的，为货币超发，小于合理值的，表明货币存在缺口。

表面上看，2018-2019年，M2同比增速分别是8.1%和8.7%，低于理论值，货币存在缺口。2018年货币缺口量非常大，当年房地产市场可以说是一蹶不振，2019年货币缺口量很小，市场回暖非常明显，但是也仅是回到了正常情况。

所以要预判2021年楼市走势，一定要看M2增速与实际需求增速是否匹配，不匹配的话，货币超发量/缺口量有多少，对楼市影响有多大。

通过与美元指数建立回归模型，预期2021年M2增速将会在11.3%左右，但是2021年调整后实际GDP增速应该是在4%左右，CPI在3%左右，根据货币增速和经济增速匹配的原则，2021年中国货币富余量将会达到7.5万亿+的规模。

这些天量货币，能够承接到的人，往往是货币来源的上头，这些人群主要还是集中在一二线核心城市，一二线城市由于单方价格较高，也成为了承接货币的主要战场。（股市实在不顶用）

但是，不要看超发货币量好像很多，但是这些超发货币有很大一部分还是流入了经营生产环节，然后逐步的流入房地产市场。现在一二线城市房价已经非常高了，也就是蓄水池的能力得到了极大的提升，哪怕有大量货币，也能轻松容纳。所以，2020年核心房企纷纷回归一二线城市拿地，并且北京、上海等城市，成交量同比往年，基本都有接近50%+的涨幅。也就是说，现在我们处于一个量升价稳的状态，这也符合政府的期望。

而四五线城市就非常可怜了，超发的货币跟他们没关系，普通人的收入还是那么点，所以这几年很明显的一个现象就是，四五线不仅在跌，而且二手房非常难卖，想卖出去基本上要对自己来一个青龙偃月刀，为啥，因为以前棚改那波，涨太多了。

看完2021年，聊一聊2022年。现在对于美元指数，有一个比较普遍的观点就是，会在80-90之间先震荡一段时间，然后继续进入强美元周期，同时我国政府对于货币政策，非常谨慎，不并希望为了短期利益牺牲长远国运，无论是从国际环境，还是中央态度来看，未来货币政策都是定向宽松，整体紧缩的，期望靠着房地产涨价继续大赚一笔的，可以洗洗睡了。

未来核心一二线城市，价格哪怕涨，一年也就三四个点左右，以时间换空间，直到真实价值和价格开始回归正常。三四五线，想投资的，劝你收手，因为新房可能有涨，但二手房就吓人了，能卖出去的才是财富。

回答的较为简单，很多推论过程没说，因为比较复杂，但是，作为从业人员，我可以明确的说，买房致富的时代，已经过去了，未来哪怕买，也一定是核心城市核心资源配套的，才值得入手。

并且未来随着人口下滑，人均收入迟迟不提上去的话，非人口流入城市的房价，腰斩是必然的。因此千万不要随意买房，不要有买房就当储蓄的想法，未来还有很多机会，现在储备知识，努力学习才是王道~