静哥买房:一枚地产女司机的买房建议
4月20日,央行再发通知,1年期LPR利率降低20个点,5年期LPR;利率降低10个点。(链接:《刚刚!央行再降息!房贷利率下降10个基点!》)
降息后,LPR分别为4.15%和4.65%。
全网各种解读降息到底会给房贷房价带来多少影响和冲击时,找静哥来咨询的却无外乎两个问题:
1、我马上要新办贷款,利率多少?亏了还是赚了?2、我原有房贷,或85折或1.1,到底要不要转LPR?
许多人,至今还没弄明白LPR到底是怎么回事。那我就今天集中说一下,尽量通俗易懂,尽量言简意赅!
01什么是LPR?
LPR是市场化的贷款基础利率,由央行市场报价确定。
以前利率由来: 利率=基准利率* 折扣或上浮
LPR利率由来: 利率=LPR+加点
对个人来说,两则实际上没什么区别。如果非要区别,乘法变加法而已。(仅对个人来说,实际背后差别还挺大,算是升级换代)
02我马上要新办贷款,利率多少?亏了还是赚了?
下图是昨天粉丝新办贷款的情况。可以看到首套房贷依然是执行5.635%,虽然央行出现了降息,但实际上银行端现行利率并未出现下调。
再看4月初,青岛房贷利率情况。下图:
青岛部分银行贷款利率情况(截止至4月1日)
来源:青岛日报
也就是说,岛城房贷目前仍以首套5.635%,二套5.88%来执行,LPR降低部分,银行已通过加点加回。操作如下:
1月,LPR 4.8%,贷款首套利率:利率 = 4.8%+83.5 *0.01%=5.635%2月LPR 4.75%,贷款首套利率:利率 = 4.75%+88.5*0.01%=5.635%最新LPR4.65%,贷款首套利率:
利率=4.65%+98.5*0.01%=5.635%
加点从83.5到了现在的98.5。且需要强调,加点是定好不能改,直到还贷完毕。
有人会说,都5.635%利率一样啊。非也少年,等明年元旦后,就拉开差异了。继续推演:
加点83.5的:明年利率=4.65%+83.5*0.01%=5.485%
加点98.5的:明年利率=4.65%+98.5*0.01%=5.635%
结论:银行如果坚持首套5.635%不动摇,现在办贷款,加点多了,你说吃不吃亏?
03
我原有房贷,或85折或1.1,到底要不要转LPR?
@静哥
17办的房贷,利率八五折,等额本息,LPR出来了,到底怎么选最合理 最实惠 ,静哥帮忙指点一下?
先说结论: 建议转为LPR。
再说理由:1、转为LPR,和以前利率是一样的,没有本质变化。过去基准利率4.9%打8.5折是4.165%,这次转完了之后还是4.165%!过去的85折计算方式:4.9%*0.85=4.165%新LPR定价计算方式: 4.80%(LPR)-0.635%(加点)=4.165%(4.8%,是去年的LPR,今年4-8月转换,均使用这个基准倒推)此时此刻,你的加点就会确定为 -0.635%LPR方式下,贷款利率 = LPR + 你不动的加点(-0.635%)随着新闻上LPR的变化,贷款利率也会随之发生变化。
2、很多人对于未知的事情感到恐惧,就不想转,怕亏。实际不亏反赚。实际上,文初提过,我们原来基准利率其实就是浮动的,央行说多少就多少,只是从2015年以后,没动而已。而且,转LPR实际上目前贷款利率并没变化的。反而在下一个利息计算周期内,你的贷款利率还会低0.15%:今年LPR第一次降了0.05%,今天又降了0.10%,共降了0.15%。贷款利率= LPR+加点,加点不变,LPR降了0.15%,那你的贷款利率也就是降了0.15%。白赚啊有木有?
3、中国利率这几年大概率还会再跌,如果你看大势变化,也会选择LPR。
本文来源:https://www.longfajr.com/info/151516.html
标签组:[贷款] [银行] [利率] [房贷利率] [青岛] [央行降息] [青岛房贷]
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2020-12-07
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