12月买房，贷款“20年”还是“30年”？新规下房贷合同有3个改变

最近，央行发了个报告，叫《中国金融稳定报告（2019）》。

报告中提及了一个数据，截止到2018年末，我国住户部门贷款余额达47.9万亿元，其中25.8万亿为个人住房贷款，占比达53.9%。

也就是说，老百姓一半以上的贷款，都跟房子有关。

此外，在2018年末，我国住户部门杠杆率为60.4%，相比2017年末继续上升3.4%。杠杆率的持续上升，意味着购房者的负债还在增加。

房贷，作为拉动楼市扩张的核心动力，也是一个家庭最重要的决策之一，可以说是举足轻重。

那么，12月买房，贷款时间该选“20年”还是“30年”？新规下牢记3个变化。

先来解释房贷“新规”。

所谓的“新规”，指的是自2019年10月8日起，按照最近的一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点（BP）形成，这意味着房贷利率换了“锚”，不再以基准利率为参考，而是以5年期LPR为准。

每个月的20号，央行会公布5年期LPR的数值，按照要求，各地首套房利率要不低于这个数值，二套房至少要加60个基点。

以最近的11月20日报价为例，1年期LPR下调5bp至4.15%，5年期以上LPR也下调5bp至4.8%。

这对房贷时间的选择有何影响？

第一，从资产保值的角度来说，30年更合适。

过去20年以来，大家的收入也水涨船高，这些钱都把房产作为最佳的保值选择。

比如，我们的M2增速年均高达17%，可我们却发现身边的电子产品、汽车、工业品实实在在的降价了，农产品和餐饮价格也一直很稳定。

多出来的这些钱，当然是流入到房地产当中，假如这些钱没有买房，一直存在银行里，当初的“全款”很容易变成现在的“首付”。

房贷也是一样，即便房子不会再增值，房贷利息的支出也更多。但是，时间越长，贷来的这笔钱实际购买力就越小，30年是很多人的“顶格”贷款期限，现在买房依然是首要选择。

第二，人口流出、房价长期回落的城市，20年更合适。

对刚需来说，房贷期限选30年，一方面是财力有限，降低月供成本，另一方面，是充足利用首套房优势，把房贷用足，还款期限尽量更长久。

但是，年龄如果偏大，很多银行不给30年的期限，选20年也是没有办法的事。

还有一种情况，买房所处的城市人口常年净流出，即便其他地方房价上涨，当地也因为需求不足，楼盘供应过多而长期阴跌，今年所盛传的东北鹤岗、西北玉门就是其中典型。

这种形势下，房贷时间越长，利息就越多，不管是等额本息还是等额本金，30年都不划算，尽量缩短房贷年限，选20年更合理。

更重要的是，新规下的房贷合同，有3个“改变”要牢记。

第一，更侧重向刚需一族倾斜。

有媒体统计了房贷利率平稳换锚的众多监测城市，按照贷款本金100万计算，其中首套房的月供额比过去增加了6元，而二套房的月供额比过去增加了15元。

而11月份刚刚调降的5年期LPR，对于一套100万贷款本金、30年期等额本息的贷款来说，过去月供额为5762元，而现在降低为5731元，即月供压力将减少31元。

省的钱虽然很少，却预示了未来的趋势，LPR不管如何变动，首套房基点一定会比以前加的少，因此，假如你是刚需族，房贷新规下，可以选30年的房贷期限。

第二，利率调整日期与以往不同。

以前的房贷合同，规定了如果基准利率发生变化，一般会在次年的1月1日作出相应调整，很多人选择的也都是“一年一调”。

新规下的合同，大多数银行普遍默认根据LPR的波动，依然以一年为周期重新调整定价。

但是，签约日变得非常重要，每年都会参考上个月的LPR报价，在合同签订的时间点进行利率调整。

举个例子，假如你是12月23日签约的，那么次年月供调整对应的，就是次年12月20日公布的LPR。

假如你是12月18日签约的，那么次年11月20日公布的LPR，就有可能对你的月供产生影响。

一年一变，从数十年的长周期角度来说，无论是1年期LPR还是5年期LPR，利率降低也是大势所趋，因此房贷期限选30年是合理的。

第三，新规下各个银行、各个城市的利率分化程度非常大。

原来的房贷合同，几乎大部分城市、大部分银行执行的利率水平都很接近，就算有差距，也不会超过5%-10%。

但是，换锚后房贷利率水平较低的银行，首套只加30个基点，也就是5.15%的水平，二套房加60个基点，刚刚符合央行的要求。

而利率高的银行，首套房加点普遍在60个基点以上，二套房能加到120个基点的水平，比以前上浮25%以上还要多。

分化越大，对购房者其实越有利，因为可供选择银行多了，只要你签的房贷合同对比其他银行低出以一大截，房贷期限自然选30年更好。

在最后，笔者为各位做个总结。

首先，偏远小城市买房选20年，省利息。大城市选30年，避免钱包里的现金缩水。

其次，房贷新规定下，首套房刚需更具优势，利率水平够低的前提下，果断选30年。

本文来源：https://www.longfajr.com/info/240322.html

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